日本政策金融公庫から融資を受けようと考えたとき、必ず取り組む必要があるのが「創業計画書」の作成です。
創業計画書は、完成した人から融資に近づく書類です。
「もう少し準備してから」と後回しにしている間にも、融資のチャンスは静かに遠のいていきます。
融資成功への第一歩として、今すぐ取り組むべき創業計画書のポイントを、ここから具体的に見ていきましょう。
とはいえ、創業前には考えなければならないことが数多くあります。
特に創業期は、集客や営業といった“売上をつくるための行動”に多くの時間を割く必要があり、創業計画書の作成までをすべておひとりで進めるのは、想像以上に時間と労力がかかるものです。
その結果、「後回しになってしまう」「十分に作り込めない」といったケースも少なくありません。
だからこそ、創業計画書は専門家のサポートを受けながら作成することを強くおすすめします。
第三者の視点を取り入れることで、計画の抜け漏れや数字の甘さを防ぎ、融資審査に耐えうる内容へと磨き上げることができます。
経営者には、ときに‘‘「時間」をお金で買う’’という視点が必要になる場面もあります。
限られた時間をどこに使うかは、創業初期の事業スピードや融資の成否にも直結します。
創業計画書の作成を専門家に任せることで、経営者は本来注力すべき集客や営業に集中することができます。
創業計画書を一人で作成するのが難しい、どこまで書けばよいか分からないと感じた場合は、
お気軽に弊社にお問い合わせください。
創業融資に向けた創業計画書作成を、専門家の視点でサポートいたします。
不動産業（特に仲介業）の場合、売上計画で評価が分かれるポイントはとても明確です。
それは、「売上が発生しない月」をどう考えているかです。
飲食業や小売業のように日々売上が積み上がる業種と違い、不動産仲介は成約が発生したときにのみ売上が立つビジネスです。そのため、売上の発生タイミングが不規則であることが前提になります。
しかし創業計画書では、毎月安定して売上が立つ前提で計画を作ってしまうケースも多く見られます。今回は、不動産仲介業ならではの売上計画の考え方と、公庫がチェックしているポイントを整理します。
不動産仲介業の売上は「成約数」で決まる
不動産仲介業の売上は、基本的に次の式で整理できます。
売上 ＝ 成約件数 × 仲介手数料
仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が決まっているため、売上を大きく左右するのは成約件数です。
そのため、売上計画では
-
月に何件の成約を見込むのか
-
その成約はどのように生まれるのか
を説明する必要があります。
ここで重要なのは、「何件契約したいか」ではなく、「何件契約できる現実的な確率があるか」という視点です。
不動産業特有の論点①
成約までの「長い時間」
不動産仲介では、
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物件の問い合わせ
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内見
-
価格交渉
-
契約
というプロセスを経て、ようやく売上が発生します。
つまり、問い合わせがあったからといって、すぐ売上になるわけではありません。
例えば、
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月20件の問い合わせ
-
内見10件
-
成約1〜2件
といったように、成約には一定の確率があります。
このプロセスを無視して「月に2件成約します」とだけ書かれている計画書は、公庫から見ると根拠が弱く見えてしまいます。
不動産業特有の論点②
広告費は“売上の前”に発生する
不動産仲介では、売上を作るために
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ポータルサイト掲載
-
チラシ
-
Web広告
-
物件写真撮影
などの費用が必要になります。
これらの費用は、当然ながら売上が発生する前に支出されます。
つまり、
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広告費を使う
-
問い合わせが来る
-
内見する
-
成約する
-
手数料が入る
という順序になります。
この流れを考慮せずに「成約すれば売上が立つ」という発想だけで計画を立ててしまうと、広告費が先行する資金繰りを説明できません。
不動産業特有の論点③
売上がゼロの月も想定する
不動産仲介では、
-
繁忙期（1〜3月）
-
閑散期（夏・年末）
など、売上の波が大きくなります。
そのため、創業計画書では
-
毎月同じ売上
-
毎月同じ成約件数
といった計画よりも、
-
成約がある月
-
成約がない月
を前提にした計画の方が、現実的と評価されることもあります。
公庫が知りたいのは、売上が少ない月でも事業が続けられるかという点です。
不動産業特有の論点④
信頼が積み上がるまで時間がかかる
不動産仲介は、開業直後からすぐに成約が増えるとは限りません。
-
知名度がない
-
顧客の信頼がない
-
紹介がない
といった状態からスタートするため、最初の数か月は成約が少ない可能性もあります。
このため創業計画書では、
-
開業直後の売上は控えめに設定
-
徐々に成約数が増える前提
といった形の方が、現実的な計画として評価されやすくなります。
まとめ：不動産業の売上計画は「売上の波」を説明する
不動産仲介業の創業計画書では、売上の大きさよりも、売上がどのように生まれるのかが重視されます。
-
売上は成約件数で決まる
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成約までのプロセスを説明する
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広告費などの先行投資を考える
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売上がゼロの月も想定する
これらを踏まえた計画にすることで、「不動産業の実態を理解した現実的な事業計画」として評価されやすくなります。
不動産業は、成約のタイミングによって売上が大きく変動する業種です。だからこそ、売上の高さではなく、売上の仕組みを説明する計画書を作ることが、創業融資成功への重要なポイントになります。
●創業計画書作成のポイント記事まとめ
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